Victor de Chanville

Avocat au Barreau de Marseille

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Prescription technique du permis de construire et règle de prospect


Catégorie : Divers

 

          Les règles de prospect ont une importance déterminante en matière d'urbanisme en ce qu'elles correspondent à l'implantation du bâti par rapport aux limites séparatives de propriété, mais aussi aux voies et emprises publiques ; elles participent ainsi à modeler la forme urbaine et l'apparence du tissu urbain perçue par les utilisateurs de l'espace public, mais aussi à la gestion des rapports de voisinage par les distance séparant les bâtiments.

 

Leur application est donc assez stricte et ne donne en général pas lieu à une grande liberté, les juges n'ayant en outre de manière générale pas un pouvoir d'appréciation très important sur la question eu égard à la nature mathématique de la règle.

 

Néanmoins, il arrive parfois qu'un cas particulier se présente, souvent en lien avec la constitution du terrain d'assiette du projet.

 

Le Conseil d'Etat, par un arrêt du 5 juillet 2021 (n° 437849) a eu l'occasion de se prononcer sur une telle question.

 

Une commune avait accordé un permis de construire un immeuble collectif de vingt-quatre logements, contesté devant le tribunal administratif par la copropriété voisine.

Le litige se rapportait à l'application de l'article 7 du règlement du plan local d'urbanisme, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, avec donc une originalité : l'arrêté accordant le permis de construire litigieux était assorti d'une réserve technique relative à la rétrocession à la métropole d'une partie de la parcelle, d'une superficie de 164 m², aux fins de la création d'un cheminement piétonnier ouvert à la circulation du public.

 

Autrement dit, cette cession de terrain projetée (et même imposée par le permis) aurait pour effet de modifier les limites séparatives de la parcelle destinée à supporter les immeubles projetés, ce qui conduit à s'interroger sur la limite à prendre en considération pour le calcul de la règle : ancienne limite antérieure au détachement projeté ou nouvelle limite une fois le cheminement piéton réalisé.

 

Il est vrai qu'une autorisation d'urbanisme doit normalement être délivrée en considération des règles en vigueur à la date de sa délivrance, mais il est cependant admis depuis longtemps par la jurisprudence que certaines circonstances devant intervenir de manière certaine après la délivrance peuvent ou même doivent être prises en considération, par exemple lorsque la création d'une voirie est projetée de manière certaine.

 

En revanche, le juge administratif sanctionne régulièrement les manœuvres tendant à constituer un terrain d'assiette pour les besoins de l'obtention d'un permis de construire, qui serait dans un 2nd temps modifié de manière certaine et ne correspondrait plus au terrain d'assiette tel que présenté dans le dossier de demande, du fait par exemple de certaines rétrocessions.

 

 

Quoi qu'il en soit, dans le cas d'espèce jugé dans son arrêt du 5 juillet 2021, le Conseil d'Etat s'est prononcé de la manière suivante :

« Il ressort également des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'arrêté du 19 octobre 2018 du maire de Montpellier accordant le permis de construire litigieux à la SNC LNC Occitane Promotion est assorti d'une réserve technique relative à la rétrocession à la métropole de Montpellier d'une partie de la parcelle, d'une superficie de 164 m2, aux fins de la création d'un cheminement piétonnier ouvert à la circulation du public. Pour écarter le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 7 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone 2U1, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, le tribunal administratif a jugé que la conformité de l'autorisation de construire aux règles du plan local d'urbanisme devait être appréciée en prenant en considération cette prescription, ainsi que la division foncière en résultant nécessairement. En tenant compte des effets obligatoires attachés aux prescriptions assortissant une autorisation de construire pour juger que les règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives prévues à l'article 7 du règlement du plan local d'urbanisme ne trouvaient pas à s'appliquer, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit ».

 

Cette solution paraît raisonnable dans la mesure où, eu égard à la teneur de la prescription technique, le cheminement devra être réalisé de manière certaine (l'absence de mise en œuvre d'une telle prescription constituant une infraction pénale) : il est par conséquent logique de prendre ce cheminement en compte dans le cadre du calcul des distances par rapport aux limites séparatives puisque, dans la négative, une fois le projet et le cheminement réalisés, la règle de distance prévue au plan local d'urbanisme ne serait en définitive pas respectée.

 

Il n'y a pas de difficulté dans la mesure où le mécanisme est clair et qu'aucune volonté frauduleuse n'es caractérisée.

 

 

Notons tout de même que le Conseil d'Etat n'a pas été convaincu par la légalité de la prescription technique et a renvoyé l'affaire devant le tribunal administratif à cet égard.

 

Rien ne permet en effet à la commune d'imposer une telle exigence au pétitionnaire (même si celui-ci était probablement consentant dans le cadre des arrangements habituels entre constructeurs et collectivités locales, qui accordent plus facilement les permis si le promoteur fait un « effort » lui bénéficiant, ou à la metropole en l'occurrence), d'autant moins que le Conseil constitutionnel a censuré la disposition du code de l'urbanisme qui permettait autrefois à l'autorité compétente à assortir la délivrance d'un permis de construire d'une cession gratuite.

 

Victor de Chanville

Avocat à Aubagne

 

 

 

 

 

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